红领金服 首批商业不动产REITs进展迅速，14单中半数来自上海

2月27日，首批商业不动产REITs项目已有6单获得交易所反馈，距离项目申报不到一个月的时间，其中还包括了春节假期，进展可谓迅速。

从2025年12月31日商业不动产REITs开启试点至今，已有14单项目在沪深交易所申报，合计拟募资规模在400亿元左右。按照现有速度，首批项目有望很快上市，这也标志中国公募REITs市场正式进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展阶段。

在这其中，一股“上海力量”颇为引人注目。

上海拿下多个第一

REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，翻译成中文就是不动产投资信托基金。

它的运作模式，是通过募集社会投资者的资金，投向各个不动产，并由专业机构管理运营不动产，再将产生的租金、增值等绝大部分收益按比例分配给投资者。打一个不甚严谨的比方，就相当于一批人合伙“买楼收租”。

REITs最大的好处，就是让缺乏流动性的不动产“流动”起来。它像一架连接资产与资本的桥梁——可以帮助企业将不动产转换为现金流，盘活存量资产。同时降低了普通投资者参与不动产投资的门槛，激活了社会资本。

2020年，中国公募REITs试点正式启动，开始在产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施领域进行探索。2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，公募REITs开始将酒店、办公等“商业不动产”纳入其中，为处于转型中的房地产企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式。

首批项目参与主体包括央企、地方国企、民企、外企，底层资产涵盖商业综合体、零售、酒店、办公等。

值得注意的是，目前已申报的14单商业不动产REITs，多数与上海有关——

原始权益人（不动产项目的原所有人）方面，位于上海的企业共7单，包括锦江国际集团、上海地产集团、陆家嘴集团、光大安石、崇邦、华住、吾悦顺瑞等，占到所有项目半数，全国数量第一。

底层资产（不动产项目）方面，涉及上海资产的共5单，分别是上海地产的鼎保、鼎博大厦，陆家嘴的晶耀前滩，光大安石的静安大融城，崇邦的嘉亭荟城市生活广场，华住的江桥万达桔子水晶酒店，全国数量第一。

同时，从底层资产估值（申报稿）来看，上海资产估值合计120.33亿元，全国规模第一。

在上交所申报的部分公募商业不动产REITs。

三大优势形成上海力量

上海拿下多个第一，在市场看来并不意外。“这是上海自身优势的直接体现。”一位业内人士坦言。

首先，上海的区位优势无可复制。商业不动产REITs的租金收益和资产增值逻辑更加市场化，资产区位质量、租户结构稳定性都是投资者最为关注的要素。

比如上海地产集团的鼎博大厦和鼎保大厦，位于上海世博会城市最佳实践区，属于上海中央活动区和黄浦区“中央科创区”的核心区域，金融科技企业集聚度高，楼宇运营服务能力强。

陆家嘴集团的晶耀前滩项目，位于浦东新区前滩国际商务区，是上海新兴的核心商圈，办公楼与商场的出租率均超过93%。项目更以“甲级写字楼+商业综合体”形式，开创了商业不动产REITs混合业态先例。

同时，上海企业对于REITs普遍持开放探索的态度，同时也有转型的需求。尤其是上海国企积极参与，成为推动商业不动产REITs的关键力量。

首批申请中，上海地产集团、锦江国际集团、陆家嘴集团等国企率先发力。申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，均坐落于城市核心商圈，核心运营指标都较为稳健，符合商业不动产REITs“成熟稳定”的要求。

这种积极的参与，是上海国资对于盘活存量不动产的进一步探索，也是国企服务国家战略、助力资本市场创新的责任担当。上海地产集团相关业务负责人表示，继2025年3月租赁住房REIT首发上市后，集团此次申报商业不动产REIT，体现了加快构建多层次REITs架构的内部战略布局。集团将以此为契机，以证券化工具为支点，在存量地产时代走出一条国企特色的资产运营路径。

此外，作为国际金融中心，上海金融基础设施和金融机构的集聚优势，更是这次领先一步的关键。

首批14单中，有13单是申报在上海证券交易所。上交所目前是全国REITs的核心市场，截至2025年底，在上交所上市的REITs已超过50单，全市场占比超过70%，总市值近1500亿元。

作为上海的头部券商，国泰海通此次也是表现亮眼。作为财务顾问，国泰海通参与了5单商业不动产REITs的申报，占比约三成。财务顾问是商业不动产REITs发行的关键角色，负责项目策划、估值定价、申报协调等核心工作。除了担任财务顾问，国泰海通旗下的华安基金、国泰君安资管还扮演了基金管理人的角色，实现了“财务顾问+基金管理人”的全链条服务。

头部券商的全力出击，显然是看中了这一潜力巨大的市场。国泰海通相关业务负责人指出，商业不动产REITs具有重要标志性意义，资本市场服务实体经济的深度和广度进一步拓展。这一创新为持有优质商业不动产的企业提供了市场化退出渠道，推动行业向“重运营、强回报”模式转型，也提高了资本市场制度的包容性和适应性。

据悉，后续还有不少企业在积极筹备申报商业不动产REITs发行。2026年，中国商业不动产REITs将在“上海力量”的助力下，稳步前行。

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